Fehler 1: Ohne Strategie starten
Viele Eigentümer beginnen mit der Frage, welcher Makler verkaufen soll. Die bessere Frage kommt früher: Welche Entscheidung ist überhaupt wirtschaftlich sinnvoll?
Verkauf, Halten, Vermieten, Entwickeln oder Abwarten können je nach Objekt und Situation unterschiedliche Ergebnisse liefern. Wer zu früh in die Vermarktung geht, nimmt sich oft Optionen.
Ein Immobilienverkauf ist keine Anzeige, sondern eine Vermögensentscheidung. Wer ohne Strategie startet, riskiert unnötige Verluste.
Fehler 2: Mit einem Wunschpreis starten
Ein zu hoher Preis wirkt harmlos, kann aber Nachfrage zerstören. Interessenten vergleichen schnell. Wenn eine Immobilie zu teuer erscheint, verliert sie Aufmerksamkeit und Glaubwürdigkeit.
Spätere Preisreduzierungen wirken dann oft wie ein Schwächesignal. Deshalb ist die Preisstrategie vor dem Start entscheidend.
Fehler 3: Den falschen Markt vergleichen
Ein Bezirksdurchschnitt oder ein allgemeiner Portalwert kann die konkrete Lage nicht ersetzen. Für Eigentümer im Berliner Norden und im direkten Umland ist entscheidend, welcher Teilmarkt tatsächlich vergleichbar ist. Unsere Standortanalysen zeigen deshalb die amtlichen Daten für Berlin-Buch, Panketal und Bernau bei Berlin getrennt.
Fehler 4: Unterlagen zu spät vorbereiten
Fehlende oder unvollständige Unterlagen verzögern Entscheidungen, schwächen Verhandlungen und können Vertrauen kosten. Käufer, Banken und Berater benötigen belastbare Informationen.
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Objektunterlagen
- Wohnflächenangaben
- Energieausweis
- Modernisierungs- und Sanierungsnachweise
- Miet- und Ertragsunterlagen bei vermieteten Objekten
Fehler 5: Nur auf Verkaufsversprechen hören
Wer am Verkauf verdient, hat nicht automatisch ein schlechtes Interesse. Aber es ist ein anderes Interesse. Deshalb sollten Eigentümer Empfehlungen prüfen, bevor sie sich binden.
Fehler 6: Die Drei-Objekt-Grenze als starre Regel behandeln
Gerade beim Verkauf mehrerer Wohnungen wird schnell behauptet: „Mehr als drei Objekte verkauft – also Gewerbe.“ Das ist zu pauschal. Objektzahl, Haltedauer, Vermietung, Eigennutzung, Verkaufsabsicht und der zeitliche Zusammenhang müssen gemeinsam geprüft werden. Außerdem ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG eine andere steuerliche Prüfung.
Mehr dazu in unserem ausführlichen Überblick zur Drei-Objekt-Grenze beim Immobilienverkauf.
Fehler 7: Die laufende Finanzierung erst beim Notar entdecken
Restschuld, Zinsbindung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und eingetragene Grundschulden gehören vor den Verkaufsstart auf den Tisch. Sonst wird mit einem Brutto-Verkaufspreis geplant, obwohl noch gar nicht feststeht, welcher Betrag nach Ablösung der Bank tatsächlich verfügbar bleibt.
Mehr dazu: Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.
Die beste Verkaufsentscheidung entsteht nicht durch Druck, sondern durch Klarheit. Erst wenn Preis, Risiken, Unterlagen, Finanzierung, steuerliche Fragen und Strategie sauber geprüft sind, sollte über Vermarktung gesprochen werden.
Häufige Fragen von Eigentümern
Ist es sinnvoll, mit einem sehr hohen Preis zu starten und später zu senken?
Ein großer Sicherheitsaufschlag kann passende Käufer von Anfang an ausschließen. Sinnvoller ist ein begründeter Angebotspreis mit einem vorab festgelegten Zeitpunkt zur Auswertung der Nachfrage.
Sollte ich bei wenigen Anfragen sofort den Preis reduzieren?
Nicht automatisch. Prüfen Sie zuerst Reichweite, Fotos, Beschreibung, Unterlagen und die Vergleichbarkeit konkurrierender Angebote. Erst daraus lässt sich ableiten, ob Preis, Präsentation oder Zielgruppe angepasst werden sollten.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Inserat zusammentragen?
Dazu gehören je nach Objekt unter anderem Grundrisse, Flächenangaben, Grundbuchinformationen, vorhandene Genehmigungen, Energieausweis und Modernisierungsnachweise. Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen der Gemeinschaft hinzu. Fehlende oder widersprüchliche Angaben sollten früh geklärt werden.
Warum reicht der gewünschte Verkaufspreis für meine Finanzplanung nicht aus?
Vom Kaufpreis können noch Darlehensablösung, Verkaufskosten und gegebenenfalls Steuern abgehen. Klären Sie deshalb den voraussichtlichen Nettoerlös und bei laufendem Kredit den Ablösebetrag mit Ihrer Bank.