höchstens über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahme greift.
Neuvermietung · Stand 16. September 2026
Mietpreisbremse 2026: Was Vermieter in Berlin, Panketal und Bernau wissen müssen
Bei einer Neuvermietung reicht es nicht, die aktuellen Portalangebote zu vergleichen. Entscheidend sind die gesetzliche Grundregel, die ortsübliche Vergleichsmiete, mögliche Ausnahmen und rechtzeitige Informationen an den künftigen Mieter.
Die Berliner Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029.
Beide Gemeinden stehen ausdrücklich in der brandenburgischen Gebietsliste.
Bei Erhöhungen im laufenden Vertrag ist stattdessen die Kappungsgrenze zu prüfen.
Der erste Unterschied
Neuvermietung oder laufender Vertrag?
Diese Weiche muss zuerst richtig gestellt werden. Sonst wird mit der passenden Zahl am falschen Problem gerechnet.
Mietpreisbremse
Sie betrifft grundsätzlich die zulässige Miete zu Beginn eines neuen Wohnraummietverhältnisses in einem ausgewiesenen angespannten Markt.
Kappungsgrenze
Sie begrenzt unter weiteren Voraussetzungen den Anstieg einer Bestandsmiete innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Zur Kappungsgrenze 2026 →
Die Grundformel
Vergleichsmiete × 1,10
§ 556d BGB erlaubt in den ausgewiesenen Gebieten bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Formel ist der Einstieg, nicht das Ende der Prüfung.
§ 556d BGB im Wortlaut → Unser Kerngebiet
Was regional gilt
Stadtweit bis Ende 2029
Die Verordnung erfasst seit dem 1. Januar 2026 erneut das gesamte Berliner Stadtgebiet.
Berliner Senatsbeschluss →Ausdrücklich in der Gebietsliste
Panketal gehört seit dem 1. Januar 2026 zu den brandenburgischen Gemeinden mit Mietpreisbegrenzung.
Brandenburgische Verordnung →Dieselbe Laufzeit
Auch Bernau ist erfasst; die brandenburgische Verordnung läuft bis zum 31. Dezember 2029.
Amtliche Gebietsliste → Vergleichsmiete ist nicht gleich Angebotsmiete.
In Berlin bietet der qualifizierte Mietspiegel 2026 eine amtliche Grundlage für seinen Anwendungsbereich. Für Panketal und Bernau muss die belastbare Grundlage der Vergleichsmiete im Einzelfall geprüft werden. Nu mal ehrlich: Ein Portal-Mittelwert allein macht noch keine rechtssichere Miete.
Nicht übersehen
Vier Konstellationen, die das Ergebnis verändern können
Eine Ausnahme darf nicht bloß behauptet werden. Voraussetzungen und Informationspflichten müssen zur konkreten Wohnung passen.
Höhere Vormiete
War die zuvor zulässig geschuldete Miete höher, kann sie nach § 556e BGB für die neue Vereinbarung relevant sein.
Modernisierung in den letzten drei Jahren
Bestimmte Modernisierungskosten können unter den Voraussetzungen des § 556e BGB berücksichtigt werden.
Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014
§ 556f BGB nimmt Wohnungen aus, die nach diesem Stichtag erstmals genutzt und vermietet wurden.
Umfassende Modernisierung
Für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gilt eine eigene gesetzliche Ausnahme.
§ 556g BGB
Die Ausnahme gehört vor den Vertrag
Will sich ein Vermieter auf Vormiete, Modernisierung, Erstnutzung nach dem Stichtag oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung berufen, muss die jeweils gesetzlich verlangte Information grundsätzlich vor der Vertragserklärung des Mieters in Textform mitgeteilt werden.
Eine verspätete oder formfehlerhafte Information kann die Berufung auf die Ausnahme erheblich verzögern. Bei Unsicherheit sollte der konkrete Vertrag vor Unterzeichnung mietrechtlich geprüft werden.
Informationspflichten im Gesetz prüfen → Staffel oder Index
Die Vertragsart ändert den Prüfzeitpunkt
Jede Staffel wird betrachtet
Die Regeln der §§ 556d bis 556g BGB gelten grundsätzlich für jede einzelne Mietstaffel; für spätere Staffeln zählt der Zeitpunkt ihres Eintritts.
Ausgangsmiete im Fokus
Bei einer Indexmiete gelten die Regeln zur Mietpreisbremse grundsätzlich für die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses.
Vor dem Inserat
Sechs Schritte für eine belastbare Anfangsmiete
- 1Geltungsbereich prüfen
Ort, Wohnraum und Beginn des Mietverhältnisses einordnen.
- 2Vergleichsmiete ermitteln
Wohnungsmerkmale und belastbare Begründungsgrundlage dokumentieren.
- 3Vormiete kontrollieren
Vertrag, Miethöhe und relevante Änderungen des letzten Jahres prüfen.
- 4Baujahr und Erstnutzung belegen
Der gesetzliche Stichtag verlangt mehr als eine grobe Baujahrsangabe.
- 5Modernisierung dokumentieren
Maßnahmen, Rechnungen, Zeitpunkt und rechtliche Einordnung zusammentragen.
- 6Information vor Vertrag senden
Beanspruchte Ausnahme rechtzeitig und in der erforderlichen Form offenlegen.
Kurz beantwortet
Fragen zur Mietpreisbremse aus Vermietersicht
Gilt die Mietpreisbremse 2026 in Berlin, Panketal und Bernau?
Ja. Ganz Berlin sowie Panketal und Bernau bei Berlin sind seit dem 1. Januar 2026 als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Die aktuellen Verordnungen gelten jeweils bis zum 31. Dezember 2029.
Darf die neue Miete immer höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen?
Das ist die Grundregel bei einer erfassten Neuvermietung. Eine höhere Vormiete, bestimmte Modernisierungen, eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung können die Einordnung verändern.
Kann ich Angebotsmieten aus Immobilienportalen als Vergleichsmiete verwenden?
Nicht automatisch. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein gesetzlich definierter Wert für vergleichbaren Wohnraum. Aktuelle Inserate zeigen Angebotspreise und ersetzen für sich allein weder einen qualifizierten Mietspiegel noch eine belastbare Einzelfallprüfung.
Quelle: § 558 Absatz 2 BGB
Was gilt, wenn die Vormiete bereits höher war?
Nach § 556e BGB kann eine zulässig geschuldete höhere Vormiete maßgeblich sein. Wer sich darauf berufen will, muss dem künftigen Mieter die gesetzlich verlangte Information vor dessen Vertragserklärung in Textform mitteilen.
Quelle: § 556e BGB
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffel- oder Indexmiete?
Bei einer Staffelmiete werden die Regeln grundsätzlich für jede Mietstaffel geprüft. Bei einer Indexmiete beziehen sie sich nach § 557b BGB grundsätzlich auf die Ausgangsmiete.
Quelle: § 557b BGB
Welche Unterlagen sollte ein Vermieter vor Vertragsabschluss sichern?
Sinnvoll sind die Berechnung der Vergleichsmiete, der vorherige Mietvertrag und Zahlungsnachweise, Unterlagen zur ersten Nutzung sowie Rechnungen und Zeitangaben zu Modernisierungen. Eine beanspruchte Ausnahme sollte vor Vertragsabschluss rechtlich geprüft und korrekt offengelegt werden.
Amtliche Quellen · geprüft am 16. September 2026
- § 556d BGB – zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 556e BGB – Vormiete und Modernisierung
- § 556f BGB – Ausnahmen
- § 556g BGB – Rechtsfolgen und Auskunft
- Land Berlin – Mietpreisbremse 2026 bis 2029
- Land Brandenburg – Mietpreisbegrenzungsverordnung 2026 bis 2029
- Berliner Mietspiegel 2026
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Vertragsgestaltung, Ausnahmen oder Streit über die zulässige Miete ist der Einzelfall fachlich zu prüfen.
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