Boden nutzt sich steuerlich nicht ab
Der Anteil für Grund und Boden gehört nicht zur Gebäude-AfA. Bei einem einheitlichen Kaufpreis muss deshalb zuerst zwischen Boden und Gebäude aufgeteilt werden.
IMMOMONKEY · Immobilienwissen und Rechner AfA für Immobilien berechnen.
AfA für Immobilien berechnen.
Nur das Gebäude schreibt sich ab.
Ermitteln Sie die lineare Gebäude-AfA für eine vermietete oder betrieblich genutzte Immobilie – mit offenem Rechenweg, zeitanteiligem ersten Jahr und klarer Trennung von Gebäude und Boden.
Wichtig: Das Ergebnis ist eine steuerliche Orientierung, keine Steuerberatung und keine
Zusage des Finanzamts. Besonders die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden kann das
Ergebnis erheblich verändern.
Die Logik hinter dem Ergebnis 01 · Grund und Boden 02 · Gebäude 03 · Erstes Jahr
Warum Kaufpreis nicht gleich AfA-Bemessungsgrundlage ist
Nur der einkünftebezogene Anteil zählt
Wird ein Gebäude teilweise selbst genutzt, darf der Rechner nicht einfach die gesamten Gebäudekosten ansetzen. Der entsprechende Nutzungsanteil wird deshalb gesondert abgefragt.
Der Anschaffungsmonat wird mitgerechnet
Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat vermindert sich die Jahres-AfA um ein Zwölftel. Bei Anschaffung im Juli bleiben damit sechs Zwölftel.
Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG Fertigstellungvor 19252,5 % jährlichtypisierte Nutzungsdauer: 40 Jahre Fertigstellung1925–20222 % jährlichtypisierte Nutzungsdauer: 50 Jahre Fertigstellungab 20233 % jährlichtypisierte Nutzungsdauer: 33⅓ Jahre
Welcher Prozentsatz wird verwendet?
Der Rechner wählt ausschließlich diese linearen Regelsätze. Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann zu einem anderen Satz führen, wird hier aber nicht automatisch unterstellt.
Bewusst nicht automatisch berechnet
Sonderfälle brauchen mehr als ein zusätzliches Häkchen
- Degressive AfA: § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht unter bestimmten zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen 5 % vom jeweiligen Restwert.
- Sonderabschreibung: § 7b EStG enthält eigene Voraussetzungen und Kostenobergrenzen für neuen Mietwohnungsbau.
- Kürzere Nutzungsdauer: Sie muss anhand der konkreten Immobilie nachvollziehbar begründet werden.
- Denkmal und Sanierungsgebiet: Erhöhte Absetzungen setzen insbesondere Bescheinigungen und weitere Voraussetzungen voraus.
- Renovierung nach dem Kauf: Sofort abziehbarer Aufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten dürfen nicht verwechselt werden.
Für die wirtschaftliche Planung einer Vermietung zählt neben der AfA auch die zulässige Anfangsmiete. Mietpreisbremse 2026 für Berlin, Panketal und Bernau prüfen →
Beispiel
Aus 550.000 Euro werden nicht automatisch 550.000 Euro AfA-Basis
Kaufpreis 500.000 € plus 50.000 € Anschaffungsnebenkosten ergeben 550.000 €. Bei einem belegten Gebäudeanteil von 70 % entfallen 385.000 € auf das Gebäude. Bei vollständiger Vermietung und einem AfA-Satz von 2 % beträgt die lineare Jahres-AfA 7.700 €. Erfolgt die Anschaffung im Juli, werden im ersten Jahr sechs Monate und damit 3.850 € berücksichtigt.
Rechenweg: 550.000 € × 70 % × 100 % × 2 % = 7.700 € pro vollem Jahr.
Häufige Fragen
AfA bei Immobilien verständlich erklärt
Kann ich den gesamten Kaufpreis einer Immobilie abschreiben?
Nein. Abschreibbar ist grundsätzlich nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Welcher AfA-Satz gilt für ein vermietetes Wohngebäude?
Für die lineare Gebäude-AfA gelten regelmäßig 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung nach 2022. Sonderfälle können abweichen.
Wie wird die AfA im Kaufjahr berechnet?
Im Jahr der Anschaffung wird die Jahres-AfA zeitanteilig gekürzt: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat entfällt ein Zwölftel.
Ist das Ergebnis des AfA-Rechners verbindlich?
Nein. Der Rechner liefert eine nachvollziehbare Orientierung nach den eingegebenen Daten. Kaufpreisaufteilung, Nutzungsanteil, Sonderabschreibungen und die steuerliche Anerkennung müssen im Einzelfall geprüft werden.
Rechts- und Berechnungsgrundlagen · Stand 13.09.2026
Lineare und degressive Gebäude-AfA: § 7 EStG. Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: § 7b EStG. Kaufpreisaufteilung: BMF-Arbeitshilfe.
Der Rechner berücksichtigt keine bereits verbrauchte AfA, individuellen Restwerte oder steuerliche Sonderkonstellationen.
Rechnung verstanden – und was bedeutet sie für die Immobilie?
IMMOMONKEY verbindet wirtschaftliche Einordnung, Grundstück, Gebäude und Verkaufsstrategie. Steuerliche Entscheidungen gehören zusätzlich zum Steuerberater.
Immobilie wirtschaftlich einordnen lassen