1. Wie hoch ist die Ablösung?
Die Bank sollte den voraussichtlichen Ablösebetrag für einen konkreten Termin bestätigen. Dazu können Restschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung gehören.
Immobilienverkauf · Finanzierung · Grundschuld
Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit: was passiert mit Bank und Grundschuld?
Eine laufende Finanzierung ist kein Verkaufsverbot. Entscheidend ist, wie das Darlehen beendet oder abgelöst wird, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen kann und wie die Grundschuld im Kaufvertragsvollzug behandelt wird.
Die wichtigste Zahl vor der Vermarktung ist deshalb nicht nur der gewünschte Verkaufspreis,
sondern auch der von der Bank bestätigte Ablösebetrag zum geplanten Verkaufszeitpunkt.
Die drei Fragen zuerst
Bevor das Haus online geht, müssen Finanzierung und Grundbuch auf den Tisch.
Nu mal ehrlich: Wer den Verkaufserlös plant, ohne Restschuld, Zinsbindung und Grundschuld zu prüfen, rechnet mit einer Zahl, die ihm noch gar nicht gehört. Drei Punkte entscheiden über den Ablauf.
2. Welche Kündigungsregel greift?
Relevant sind insbesondere Zinsbindung, Zeitpunkt der vollständigen Darlehensauszahlung, spätere Zinsvereinbarungen und ein mögliches berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung.
3. Was steht im Grundbuch?
Eine eingetragene Grundschuld verschwindet nicht automatisch mit der Rückzahlung des Kredits. Beim Verkauf muss geklärt werden, welche Belastungen bestehen bleiben und welche gelöscht werden.
Vorfälligkeitsentschädigung
Verkauf während der Zinsbindung: die Bank darf nicht einfach irgendeine Strafgebühr erfinden.
Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Recht auf vorzeitige Rückzahlung und einem möglichen Entschädigungsanspruch der Bank. Beides muss getrennt geprüft werden.
Berechtigtes Interesse
§ 490 Abs. 2 BGB nennt bei grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen ausdrücklich die anderweitige Verwertung des Sicherungsobjekts als Beispiel für ein berechtigtes Interesse. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt § 500 Abs. 2 während der Sollzinsbindung ebenfalls ein berechtigtes Interesse für die vorzeitige Rückzahlung.
Entschädigung möglich
§ 502 Abs. 1 BGB erlaubt bei vorzeitiger Rückzahlung grundsätzlich eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar damit zusammenhängenden Schaden, wenn ein gebundener Sollzinssatz geschuldet wird.
Aber nicht in jedem Fall
Nach § 502 Abs. 2 BGB ist ein Anspruch unter anderem ausgeschlossen, wenn die vertraglichen Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Der konkrete Vertrag zählt.
Wichtiger Mythos:
Die häufig genannte Grenze von 1 % beziehungsweise 0,5 % aus § 502 Abs. 3 BGB gilt für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie ist keine pauschale Obergrenze für ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Wer diese Prozentzahl einfach auf die Hausfinanzierung überträgt, macht es sich zu bequem.
Das Zehnjahresrecht
Nach zehn Jahren kann ein Festzinsdarlehen gesetzlich kündbar sein.
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden.
Entscheidend ist der richtige Startpunkt. Wurde nach dem vollständigen Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen, tritt nach dem Gesetz der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des ursprünglichen Empfangs.
Deshalb bitte nicht einfach zehn Jahre ab Kaufvertrag zählen. Maßgeblich ist der Darlehensvertrag und die konkrete Finanzierungshistorie.
Grundschuld & Lastenfreistellung
Kredit und Grundschuld sind nicht dasselbe.
Auch wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, erlischt die eingetragene Grundschuld nicht automatisch. Für Käufer ist entscheidend, dass nicht übernommene Belastungen im Kaufvertragsvollzug zuverlässig entfernt werden können.
Löschungsunterlagen
Für die Löschung einer Grundschuld werden die erforderlichen Erklärungen des Berechtigten benötigt. Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich der Grundschuldbrief relevant.
Notar organisiert den Vollzug
Die Notarin oder der Notar beschafft im üblichen Kaufvertragsvollzug die notwendigen Löschungsunterlagen für Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll.
Bank kann direkt Geld erhalten
Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die finanzierende Bank fließen. Der Verkäufer erhält dann den verbleibenden Betrag.
Ablauf in der Praxis
Fünf Schritte, damit Finanzierung und Verkauf nicht gegeneinander arbeiten.
1. Darlehensdaten prüfen
Vollständige Auszahlung, Zinsbindung, spätere Zinsvereinbarungen, Sondertilgungen und aktuelle Restschuld zusammentragen.
2. Bank schriftlich anfragen
Einen Ablösebetrag zu einem realistischen Verkaufszeitpunkt sowie die Voraussetzungen für die Freigabe der Grundschuld anfordern.
3. Nettoerlös rechnen
Nicht nur Verkaufspreis betrachten. Erst nach Abzug der bestätigten Bankablösung und weiterer verkaufsbedingter Positionen zeigt sich, welcher Betrag wirtschaftlich tatsächlich verbleibt.
4. Kaufvertrag abstimmen
Die Lastenfreistellung und die Zahlungswege werden so gestaltet, dass der Käufer die vereinbarte Rechtsposition erhält und die abzulösende Bank bedient werden kann.
5. Erst dann Terminlogik festlegen
Übergabe, Ablösung und Kaufpreisfälligkeit sollten zur Finanzierung passen. Ein falsches Timing kann vermeidbare Kosten oder unnötigen Zeitdruck erzeugen.
Beispiel
Verkaufspreis ist nicht gleich verfügbarer Verkaufserlös.
Reines Rechenbeispiel:
Kaufpreis 500.000 €. Von der Bank bestätigter Ablösebetrag zum Fälligkeitstermin 220.000 €. Wenn der Kaufvertrag vorsieht, dass dieser Betrag direkt an die Bank gezahlt wird, verbleiben zunächst 280.000 € für den Verkäufer. Weitere individuelle Verkaufs-, Steuer- oder Finanzierungskosten sind in diesem Beispiel ausdrücklich nicht berücksichtigt.
Genau deshalb sollte die Finanzierung vor der Preis- und Verkaufsstrategie geprüft werden. Mehr zum Zusammenhang von Finanzierung und Käufermarkt: Zinsen und Immobilienpreise. Den vollständigen Verkaufsprozess finden Sie unter Immobilie verkaufen in Berlin.
Häufige Fragen
Verkauf trotz Kredit: die vier wichtigsten Antworten.
Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Die laufende Finanzierung verhindert den Verkauf nicht. Vor dem Vollzug muss jedoch geklärt werden, wie das Darlehen abgelöst wird und wie nicht zu übernehmende Grundpfandrechte aus dem Grundbuch entfernt werden.
Fällt beim Verkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Ob ein Anspruch besteht und wie hoch er sein kann, hängt vom Darlehen, der Zinsbindung, den Kündigungsrechten, den Vertragsangaben und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Die Bank sollte die Berechnung für den konkreten Ablösetermin nachvollziehbar ausweisen.
Muss die Grundschuld schon vor dem Notartermin gelöscht sein?
Nicht zwingend. Üblicherweise wird im Kaufvertragsvollzug geregelt, welche Belastungen gelöscht werden müssen. Die erforderlichen Unterlagen werden durch das Notariat eingeholt, bevor der Kaufpreis entsprechend der vereinbarten Fälligkeitsregel gezahlt wird.
Kann die Bank einen Teil des Kaufpreises direkt erhalten?
Ja. Wenn die Grundschuld noch offene Verbindlichkeiten sichert, kann die Lastenfreistellung so organisiert werden, dass ein entsprechender Kaufpreisteil direkt an den Kreditgeber gezahlt wird und nur der verbleibende Betrag an den Verkäufer geht.
Quellen und Prüfstand:
Rechtsgrundlagen: § 489 BGB, § 490 BGB, § 500 BGB, § 502 BGB und § 311b BGB. Zum notariellen Vollzug und zur Lastenfreistellung: Notar.de – Kaufpreisfälligkeit sowie Notar.de – Lastenfreistellung. Stand der Prüfung: 12. September 2026. Diese Seite ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
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IMMOMONKEY ordnet Verkaufspreis, Restfinanzierung, Markt und Verkaufsweg gemeinsam ein. Wenn der Verkauf sinnvoll ist, kann die Vermarktung anschließend separat als Maklerleistung beauftragt werden.
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