Immobilienwert ist nicht gleich Wunschpreis
Eine Immobilie kann für ihren Eigentümer einen hohen persönlichen Wert haben. Für den Markt zählt etwas anderes: Welcher Preis wäre zum Bewertungsstichtag unter normalen Marktbedingungen tatsächlich erzielbar?
Genau das beschreibt der gesetzliche Begriff des Verkehrswerts beziehungsweise Marktwerts. Persönliche Erinnerungen, frühere Investitionen oder der Preiswunsch des Nachbarn gehören nicht automatisch in diese Zahl.
Der Verkehrswert ist eine marktbezogene Einschätzung zu einem konkreten Stichtag. Er ist weder Wunschpreis noch Garantie für den späteren Verkaufspreis.
Wie Immobilien fachlich bewertet werden
Die ImmoWertV kennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welches Verfahren passt, hängt von Immobilienart, Markt und Datenlage ab. Mehrere Verfahren können sich ergänzen.
Vergleichswertverfahren
Was haben wirklich vergleichbare Immobilien tatsächlich gekostet?
Geeignete Vergleichskäufe oder Vergleichsfaktoren werden auf die konkrete Immobilie übertragen. Entscheidend sind unter anderem Lage, Größe, Zustand, Nutzung und Bewertungsstichtag.
- Eigentumswohnungen
- Reihen- und Doppelhäuser
- Einfamilienhäuser in gut vergleichbaren Märkten
- unbebaute Grundstücke bei geeigneten Vergleichsdaten
Ertragswertverfahren
Was kann die Immobilie nachhaltig erwirtschaften?
Hier stehen marktüblich erzielbare Erträge im Mittelpunkt. Berücksichtigt werden unter anderem Ertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins.
- Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser
- vermietete Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbeimmobilien
- renditeorientierte Anlageimmobilien
Sachwertverfahren
Was steckt wirtschaftlich in Grundstück und Gebäude?
Bodenwert und bauliche Anlagen werden getrennt betrachtet. Alter und Restnutzungsdauer fließen ein. Danach muss das Ergebnis über Sachwertfaktoren an den tatsächlichen Grundstücksmarkt angepasst werden.
- individuelle Ein- und Zweifamilienhäuser
- Objekte mit wenigen passenden Vergleichsfällen
- besondere oder schwer vergleichbare Gebäude
Es gibt keine starre Schublade
Ein Einfamilienhaus wird nicht automatisch immer nach Sachwert bewertet und eine Wohnung nicht automatisch ausschließlich nach Vergleichswert. Entscheidend ist, welches Verfahren für das konkrete Objekt und den jeweiligen Grundstücksmarkt geeignet ist. Wenn mehrere Verfahren aussagekräftig sind, können sie gemeinsam zur Einordnung herangezogen werden.
Erst die richtige Methode. Dann die Zahl. Nicht umgekehrt.
Der Bodenrichtwert ist wichtig. Aber er ist nicht der Grundstückswert.
Der Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Ihr Grundstück kann davon deutlich abweichen.
Größe, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, mögliche Teilbarkeit, Rechte und Belastungen können den konkreten Bodenwert verändern. Gerade bei großen Grundstücken kann eine zusätzliche Bebauungs- oder Teilungsmöglichkeit wirtschaftlich wichtiger sein als der nackte Richtwert.
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Das Verfahren ist nur das Gerüst. Die konkrete Immobilie liefert die entscheidenden Details.
Straße, Umfeld, Infrastruktur und konkrete Nachbarschaft statt nur Postleitzahl.
Modernisierung, Instandhaltung, Schäden und absehbarer Investitionsbedarf.
Wohnfläche, Nutzfläche, Aufteilung und tatsächliche Nutzbarkeit.
Heizung, energetischer Standard und zukünftige Modernisierungskosten.
Bestehende Mieten, Vertragslage und nachhaltig erzielbare Erträge.
Nachfrage, Zinsniveau und Finanzierbarkeit beeinflussen die Zahlungsbereitschaft.
Verkehrswert, Angebotspreis und Verkaufspreis
Verkehrswert
Der marktbezogene Wert der Immobilie zu einem konkreten Stichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen.
Angebotspreis
Der Preis, mit dem die Immobilie in den Markt startet. Er ist eine strategische Entscheidung und muss Nachfrage erzeugen.
Verkaufspreis
Der tatsächlich ausgehandelte Kaufpreis. Er entsteht erst durch Nachfrage, Finanzierung und Verhandlung.
Eine gute Bewertung endet nicht bei einer Rechenmethode. Sie verbindet das geeignete Verfahren mit den Eigenschaften des Objekts, belastbaren Marktdaten und einer realistischen Einschätzung der aktuellen Käuferseite.
Bewertung braucht die richtige lokale Datenbasis
Zwischen Bernau, Panketal und dem Berliner Norden unterscheiden sich die Teilmärkte deutlich. Deshalb werten wir Standorte getrennt aus, statt einen pauschalen Berlin- oder Brandenburg-Wert auf jedes Haus zu legen.
Die Einordnung der Verfahren orientiert sich an § 194 BauGB sowie an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere den Regelungen zu Verfahrenswahl, Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Für eine konkrete Immobilie ist stets die objektspezifische Daten- und Marktlage zu prüfen.
Häufige Fragen von Eigentümern
Warum ist der Preis im Nachbarinserat nicht automatisch mein Hauswert?
Ein Inserat zeigt zunächst einen Wunschpreis, keinen abgeschlossenen Verkauf. Außerdem können Zustand, Fläche, Grundstück und Rechte am Objekt abweichen. Ein belastbarer Vergleich berücksichtigt diese Unterschiede.
Welches Bewertungsverfahren passt zu meiner Immobilie?
Das hängt von Immobilienart, Marktgepflogenheiten und verfügbaren Daten ab. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sind keine frei austauschbaren Rechenwege; Auswahl und Annahmen müssen zum Objekt passen.
Quelle: ImmoWertV, insbesondere § 6
Erhöht eine Modernisierung den Verkaufspreis um ihre gesamten Kosten?
Nicht automatisch. Käufer bewerten den Nutzen und den verbleibenden Investitionsbedarf. Die Ausgaben für eine Maßnahme sind deshalb nicht mit ihrem Beitrag zum Marktwert gleichzusetzen.
Ist ein Online-Schätzwert schon ein belastbarer Angebotspreis?
Er kann eine erste Orientierung liefern. Für eine Verkaufsentscheidung sollten Objektunterlagen, Zustand, Mikrolage und geeignete Marktdaten geprüft werden. Ein automatisches Ergebnis allein bildet Besonderheiten häufig nicht ausreichend ab.