Wer einen Vermögensgegenstand im Privatvermögen zu einem fest vereinbarten Kaufpreis auf Raten verkauft und die Stundung wirksam zinslos vereinbart, erzielt allein durch die Ratenzahlung grundsätzlich keine steuerpflichtigen fiktiven Kapitalerträge.
Was war passiert?
Ein Ehepaar verkaufte seiner Tochter ein mit einem Wohnhaus und Nebengebäuden bebautes Grundstück. Die Eltern hatten die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besessen. Im notariellen Vertrag wurde der Wert der Immobilie festgehalten und vereinbart, dass die Tochter den vollständigen Kaufpreis in monatlichen Raten bezahlt.
Eine Verzinsung war ausdrücklich nicht vereinbart. Jede einzelne Rate sollte vollständig auf den Kaufpreis angerechnet werden. Hintergrund war, dass die Tochter keine Bankfinanzierung erhalten konnte und nur eine begrenzte monatliche Rate leisten konnte. Zur Sicherung der offenen Kaufpreisforderung wurde eine Grundschuld bestellt.
Das Finanzamt behandelte dennoch einen Teil der gezahlten Raten als Zinsen. Dafür zinste es die langfristige Kaufpreisforderung nach § 12 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes ab und errechnete typisierend einen Zinsanteil mit einem Rechnungszinsfuß von 5,5 Prozent. Diesen Betrag sollten die Eltern als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern.
Warum hat der Bundesfinanzhof widersprochen?
Für steuerpflichtige Kapitalerträge nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG braucht es ein Entgelt für die Überlassung von Kapital. Genau dieses Entgelt fehlte: Die Parteien hatten keine Stundungszinsen vereinbart. Nach ihrem Vertrag war jede Rate zu 100 Prozent Tilgung des Kaufpreises.
Der BFH stellte klar, dass § 12 Abs. 3 BewG zwar eine Bewertungsvorschrift ist, im Privatbereich aber keine fehlende Zinsvereinbarung ersetzen und keine Einkommensteuerpflicht begründen kann. Der VIII. Senat gab damit seine frühere Rechtsprechung auf, nach der solche Raten typisierend in Tilgungs- und Zinsanteile zerlegt wurden.
Tilgungsanteil: 100 Prozent. Kein laufender Kapitalertrag und kein Rückzahlungsgewinn aus der zinslos gestundeten Kaufpreisforderung.
Wann trägt die Entscheidung?
Privatvermögen
Der BFH-Leitsatz betrifft die entgeltliche Übertragung eines Vermögensgegenstands im Privatvermögen.
Fester Kaufpreis
Der geschuldete Kaufpreis muss als Gegenleistung für die Immobilie feststehen.
Klare Zinslosigkeit
Die Stundung sollte ausdrücklich unentgeltlich beziehungsweise zinslos vereinbart sein.
Raten sind Tilgung
Jede Teilzahlung muss nach dem Vertrag vollständig auf die Kaufpreisforderung entfallen.
Steuerlich anzuerkennen
Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine verdeckte Zinsabrede oder einen Gestaltungsmissbrauch bestehen.
Nachvollziehbarer Vertrag
Gerade unter Angehörigen müssen Inhalt und tatsächliche Durchführung zusammenpassen.
Wo die Schlagzeile zu weit geht
Das Urteil bedeutet nicht, dass jeder Immobilienverkauf auf Raten vollständig steuerfrei ist. Es beseitigt unter den genannten Voraussetzungen die Einkommensteuer auf einen lediglich rechnerisch unterstellten Zinsanteil. Andere Steuerfragen bleiben bestehen.
Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist
Ein Gewinn aus dem eigentlichen Immobilienverkauf kann nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Diese Prüfung hat mit dem fiktiven Zinsanteil nichts zu tun.
Niedrigerer Preis bei Sofortzahlung
Müsste der Käufer bei sofortiger Zahlung weniger bezahlen als bei Ratenzahlung, kann die Differenz ein tatsächliches Finanzierungsentgelt darstellen.
Leibrente statt Kaufpreisraten
Eine an die Lebenszeit gekoppelte Leibrente folgt anderen Regeln. Ihr gesetzlicher Ertragsanteil kann steuerpflichtig sein.
Betriebsvermögen oder gewerblicher Verkauf
Der veröffentlichte Leitsatz bezieht sich auf Privatvermögen. Für betriebliche oder gewerbliche Konstellationen lässt er sich nicht pauschal übernehmen.
Ist wirklich ein einheitlicher Kaufpreis vereinbart, den der Käufer lediglich später in zinslosen Raten tilgt – oder zahlt er wegen der späteren Zahlung wirtschaftlich doch mehr? Genau an dieser Trennlinie entscheidet sich die steuerliche Einordnung.
Und was ist mit der Schenkungsteuer?
Auch hier ist das Urteil bemerkenswert. Der BFH sah im konkreten Fall weder in der Grundstücksübertragung noch in der bloßen zinslosen Stundung eine schenkungsteuerpflichtige freigebige Zuwendung. Die Tochter musste den dem Immobilienwert entsprechenden vollständigen Kaufpreis bezahlen. Durch die Stundung wurde ihr keine Geldsumme aus dem Vermögen der Eltern zur Nutzung überlassen; sie wurde lediglich später belastet.
Daraus folgt aber keine pauschale Schenkungsteuerfreiheit für jede Familiengestaltung. Liegt der Kaufpreis unter dem Immobilienwert, werden Forderungen später erlassen oder enthält der Vertrag weitere Vorteile, muss das Gesamtgeschäft eigenständig bewertet werden.
Was Eigentümer vor dem Notartermin klären sollten
- Verkehrswert und Kaufpreis dokumentieren: Gerade bei Geschäften innerhalb der Familie sollte nachvollziehbar sein, wie der Kaufpreis zustande gekommen ist.
- Zinslosigkeit ausdrücklich regeln: Nicht nur schweigen, sondern klar vereinbaren, dass für die Stundung keine Zinsen geschuldet werden.
- Anrechnung jeder Rate festhalten: Jede Zahlung sollte vollständig die offene Kaufpreisforderung mindern.
- Laufzeit und Fälligkeiten bestimmen: Ratenhöhe, Beginn, Sondertilgungen, Todesfall und Verzug gehören eindeutig in den Vertrag.
- Sicherheit vereinbaren: Eine Grundschuld kann die noch offene Kaufpreisforderung absichern.
- Steuerfragen vorab prüfen: § 23 EStG, Schenkungsteuer und mögliche Sonderfälle müssen vor der Beurkundung geklärt werden.
Fazit: Vertragsfreiheit ja – Freifahrtschein nein
Die Entscheidung stärkt private Ratenkaufmodelle erheblich. Das Finanzamt darf eine ernsthaft vereinbarte zinslose Kaufpreisstundung nicht allein mithilfe einer Bewertungsvorschrift in einen verzinsten Kredit umdeuten.
Für Eigentümer eröffnet das interessante Möglichkeiten, insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie. Die Gestaltung muss jedoch wirtschaftlich stimmen, eindeutig beurkundet und tatsächlich so durchgeführt werden. Ein hübsches Wort „zinslos“ überdeckt weder einen versteckten Finanzierungsaufschlag noch andere Steuerfolgen.
Weiterführend: Wann mehrere Immobilienverkäufe gewerblich werden können und wie Zinsen Kaufkraft und Immobilienpreise beeinflussen.
Geprüft am 13.09.2026. Grundlage ist das BFH-Urteil vom 24.03.2026 – VIII R 30/24 sowie für die gesonderte Prüfung des Veräußerungsgewinns § 23 EStG.
Die Seite informiert allgemein und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen von Eigentümern
Entstehen bei einem zinslosen Immobilienverkauf auf Raten automatisch steuerpflichtige Zinsen?
Grundsätzlich nein, wenn die Immobilie zum Privatvermögen gehört, die Stundung steuerlich anzuerkennen ist und eindeutig vereinbart wurde, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt. Der BFH erlaubt dem Finanzamt dann nicht, allein nach § 12 Abs. 3 BewG einen fiktiven Zinsanteil zu besteuern.
Quelle: BFH VIII R 30/24
Muss die Zinslosigkeit im Kaufvertrag stehen?
Eine eindeutige notarielle Regelung ist dringend zu empfehlen. Im entschiedenen Fall waren die unverzinsliche Stundung und die vollständige Anrechnung der Raten auf den Kaufpreis ausdrücklich vereinbart. Verdeckte Zinsabreden oder unterschiedliche Preise für Sofort- und Ratenzahlung können anders beurteilt werden.
Fällt durch die zinslose Stundung Schenkungsteuer an?
Im entschiedenen Fall verneinte der BFH eine freigebige Zuwendung: Die Tochter musste weiterhin den dem Immobilienwert entsprechenden vollständigen Kaufpreis bezahlen. Ob eine andere Gestaltung schenkungsteuerliche Folgen hat, muss anhand des gesamten Vertrags geprüft werden.
Quelle: BFH zur Schenkungsteuer
Ist damit auch der Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerfrei?
Nein. Das Urteil betrifft die Besteuerung eines fiktiven Zinsanteils. Ob der eigentliche Veräußerungsgewinn beispielsweise nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, muss getrennt geprüft werden.
Quelle: § 23 EStG
Gilt das Urteil auch für eine Leibrente?
Nicht ohne Weiteres. Der BFH unterschied die festen Kaufpreisraten ausdrücklich von einer Leibrente. Bei einer Leibrente kann ein gesetzlich bestimmter Ertragsanteil steuerpflichtig sein.
Quelle: BFH: Abgrenzung zur Leibrente